تلاطم بیجای بازار مسکن

کلاب اقتصاد

چگونه می توان نرخ اجاره بها را کنترل کرد؟

عواملی که می تواند قیمت اجاره بها را کنترل کند، افزایش تولید، ایجاد بازار رقابتی، انصاف موجران، تعادل قیمت ها توسط مشاوران املاک و دادن اطلاعات درست به طرفین معامله است.

تلاطم بیجای بازار مسکن

رفتار سوداگرانه در بازار اجاره بها به ضعیف تر شدن طبقه ی متوسط شهری می انجامد

اگر بحران مسکن تا پنج سال باقی بماند، می تواند تا هشت درصد، افت GDP را در پی داشته باشد

محمدرضا توسلی

کارشناس مسکن

 

30 % گزارش ها از بازار مسکن در نوروز و بهار سال جاری از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی هزینه ی رهن و اجارهی واحد مسکونی خبر می دهد که در نوع خود کم سابقه است.

دیر زمانی است که مسکن بالاترین هزینه ی خانوار شهری را به خود اختصاص داده است و هنوز هم این روال ادامه دارد. از این جهت خانوار شهری همواره تحت فشار فزاینده ی هزینه ی مسکن قرار دارد. بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی در سال ۹۵ هزینه ی مسکن در سبد هزینهی خانوار به رقمی معادل ۳۵٫۵ درصد و هزینه ی خوراک رقمی معادل ۲۲٫۹ درصد را به خود اختصاص داده است. مقایسه ی این دو سهم با ارقام مربوط به سال ۹۴ نشان می دهد که سهم هزینه ی مسکن در سال ۹۵ در سبد هزینه ی خانوارهای شهری نسبت به سال ۹۴ حدود نیم درصد افزایش پیدا کرده است و این افزایش در حالی رخ داده است که در سال ۹۵ شاهد رکود معاملات مسکن در عین افزایش هزینه ی اجاره بها بودیم که در س بد هزینه ی خانوار با افزایش نیم درصدی سهم مسکن بازتاب پیدا کرده است. بر اساس همین گزارش هر خانوار شهری طی سال ۹۵ به طور متوسط حدود ۱۴ میلیون تومان برای مسکن هزینه کرده است که نسبت به سال ۹۴ رشدی حدود ۱٫۶ میلیون تومانی را نشان می دهد. به رغم رکود حاکم بر بازار اما سهم هزینه ی خانوار از این محل رو به افزایش است. مخصوصا در بازار نوروز و بهاری مسکن در سال جاری مصرف کنندگان با رشد غیرمتناسب سهم اجاره و رهن در بازار مواجه شده اند که باعث تغییر فاز معاملات شده است. شرایط اجاره و رهن در نوروز و بهار ۱۳۹۶ برای مستأجران بسیار سخت بوده است. افزایش قیمت اجاره و رهن نسبت به پیش بینی هایی که می شد، بیشتر شده است. به رغم این که همه انتظار داشتند افزایش نرخ اجاره، کمتر از نرخ تورم باشد، این گونه نشد و در بعضی از مناطق حتی تا سه برابر نرخ تورم، نرخ اجاره یا رهن افزایش پیدا کرده است که نشان از بی برنامگی در بازار اجارهی مسکن در کشور دارد. آمارها نشان می دهد هزینه ی بازار رهن در مناطق مختلف پایتخت رو به افزایش است طوری که به ازای هر متر مربع در منطقهی زعفرانیه ۳ میلیون تومان، شهرک غرب ۲٫۳ میلیون تومان، فرشته ۲٫۲ میلیون تومان، ظفر ۲ میلیون تومان، بلوار فردوس غرب ۱٫۵ میلیون تومان و تهران پارس ۱ میلیون تومان رهن کامل دریافت می شود. گزارش ها از بازار مسکن در نوروز و بهار سال جاری از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی هزینه ی رهن و اجارهی واحد مسکونی خبر می دهد که در نوع خود کم سابقه است. این در حالی است که گزارش های دولت مقدار رشد اجاره را پایین تر نشان می دهد. بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در مهرماه امسال مبلغ اجاره بها در تهران افزایش داشته است و نرخ اجاره و رهن در پایتخت در هر متر مربع به ۲۷ هزار و ۶۴۷ تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به ماه گذشته ۶٫۱ درصد و نسبت به مهر ماه سال قبل ۱۹٫۱ درصد رشد داشته است. این گزارش وضعیت بازار مسکن را این گونه شرح می دهد که تعداد معاملات مسکن در مهرماه نسبت به خردادماه امسال ۵٫۸ درصد و نسبت به مهرماه سال گذشته، دو و نیم درصد کاهش داشته است. نکته ی مهم در این تغییرات، افزایش میانگین قیمت واحد مسکونی در پایتخت ۴ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان در هر متر مربع است. بیشترین قیمت مسکن در تهران را همچنان منطقه یک پایتخت با مترمربعی ۹ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان در اختیار دارد؛ اما کمترین قیمت مسکن در تهران مربوط به منطقه ۱۸ با ۲ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان در هر متر مربع است.

شاید بافت فرسوده ناجی شود

بازار مسکن تهران در حال حاضر دچار رکود ناشی از مازاد ۴۹۰ هزار واحد مسکونی است که عمدتا در بخش املاک لوکس و نیمه لوکس ایجاد شده است، به همین دلیل از ابتدای سال جاری شاهد تغییر محسوس سرمایه گذاری در بافت فرسوده هستیم. از ابتدای سال ۱۳۹۶ در این بازار با چند ریز نوسان در بافت فرسوده، بخش املاک کوچک متراژ و ارزان قیمت نشانه های خروج غیرتورمی از رکود را این بار از جنوب شهر تهران بروز داده است. پیشتازی منطقه ۱۲ به عنوان در بردارنده ی بیشترین پلاکهای بافت فرسوده در رشد متوسط قیمت مسکن با افزایش ۱۳ درصدی طی مهر ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش ۵۶ درصدی پروانه های ساختمانی در مناطق ۱۱ و ۱۲ طی چهار ماه و رشد ۴۹ درصدی تقاضا برای خرید واحدهای ۱۶ تا ۲۰ ساله مؤید این مسئله است. با این حال تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال جاری کاهش ۲۵ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد.

+ رشد تقاضای اجاره نشینی

در ۵ سال گذشته تعداد مستأجران حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است و آمار اجاره نشینی در مناطق شهری به ۳۶٫۸ درصد افزایش یافته است. تا سال ۹۰ در کشور بر اساس آمارها حدود ۵ میلیون مستأجر وجود داشت که این تعداد از سال ۹۰ تا ۹۵ بیش از ۲ میلیون مستأجر افزایش پیدا کرده است و اکنون بیش از هفت میلیون مستأجر در کشور وجود دارد که این مسئله یک تهدید برای بازار مسکن است. هر چند هزینه ی اجاره در ایران نسبت به کشورهای توسعه یافته با درآمد بالا پایین و در حدود بسیاری از کشورهای در حال توسعه با درآمد متوسط) است، اما نسبت مخارج مسکن به هزینه های زندگی و درآمدها در ایران به شدت زیاد است. با توجه به رکود حاکم بر کسب و کار و کاهش درآمد عموم خانوارها، افزایش هزینه ی رهن و اجاره به ضعیف تر شدن طبقه ی متوسط خواهد انجامید. با افزایش نرخ اجاره بها مستاجران از خیابان پاسداران تهران به سمت ونک می روند و ساکنان ونک راهی میدان انقلاب ش ده و اهالی انقلاب به شوش نقل مکان کرده اند. به طور کلی شاهد گریز مستأجران از پایتخت به سمت حاشیه و شهرهای اقماری هستیم که مصداق کاملی از جابه جایی طبقات اجتماعی است.

فعالان بازار مسکن نباید منتظر شوک قیمت در این بازار، مشابه سال های ۹۱ یا۸۶ باشند. در واقع، نرخ های بالای سود بانکی و کاهش درآمد دولت از درآمد نفت و حجم بالای خانه های خالی، اجازهی شوک درمانی را به بازار مسکن نخواهند داد.

+ دلایل رشد اجاره بها

از نظر بسیاری از تحلیلگران مسکن باید اولین دلیل افزایش اجاره بها را در عرضه و تقاضای مسکن جست. با توجه به افزایش قیمت مسکن و ناتوانی خانوارها در خرید ملک، اکثر آنها ترجیح می دهند که از بازار رهن و اجاره استفاده کنند در حالی که در این بخش عرضه بسیار کمتر از تقاضا است. دلیل دیگر افزایش اجاره بها، مقایسه ی ارزش ملک و سود بانکی است؛ یعنی سود بانکی بالا عاملی برای بالا رفتن اجاره می شود. مالک ارزش ملکش را با سود بانکی مقایسه می کند و توقع دارد سود پولی را که ارزش ملکش است از مستأجر تأمین کند. عامل دیگری که سبب رشد اجاره بها به صورت غیر متعارف می شود، تورم حاکم بر کشور است. مالکان انتظار دارند که این تورم عمومی بر بازار اجاره هم حاکم شود که این تورم اثر خودش را می گذارد و رشد در اجاره ایجاد می کند. از سوی دیگر بعضی از مالکان و موجران کارشان اجاره داری است؛ یا اجارہ داری حرفه ای یعنی واحدهای زیادی برای اجاره دارند و دنبال سود بیشتری هستند یا اجاره داری غیر حرفه ای یعنی این که یک یا دو واحد دارند و برای تامین معاش خودشان اجاره داری می کنند و لذا اجاره ی ملک خود را با رشد بعضی از اقلام مقایسه می کنند. به طور مثال، عنوان می شود نان، سوخت، بنزین و … گران شده است، پس چرا نباید اجاره بها افزایش یابد؟ در شهرهای بزرگ تأثیر گذاری این عوامل موجب رشد نسبی قیمت شده است.

تعزیراتی شدن اجاره بها به زیان مستأجران است

معاون وزیر راه و شهرسازی تعزیراتی ش دن اجارمیها را غیرممکن و انجام ناپذیر دانست و گفت: تعزیراتی شدن اجاره بهانه انجام پذیر است و نه قابل توصیه امکان ندارد که دولت بتواند در تمامی قراردادهایی که دو طرف معامله می خواهند انجام دهند حضور داشته باشد و قیمت گذاری کند، از یک سو تعزیراتی کردن اجاره بها امکان پذیر نیست و بر فرض اجرایی شدن، این کار تنها به غیر شفاف شدن قراردادها منجر خواهد شد. از س وی دیگر و با فرض موفقیت تعزیراتی شدن اجاره، مالكان تشویق به خروج از بازار اجاره می شوند و با انتقال سرمایه ی آن ها به بازارهای موازی در عمل کمبود عرضه ی واحدهای اجاره ای رخ خواهد داد که خود عاملی برای افزایش اجارهيها خواهد بود. نظارتی که در حال حاضر وجود دارد و موردنظر وزارت راه وشهرسازی است شفافیت بازار و کافی بودن میزان عرضه و تقاضاست در حال حاضر میزان واحدهای مسکونی در کشور به اندازی تقاضاست بنابراین خریدار و مالک در فضای رقابتی و به نفع خریدار و مستاجر می توانند وارد این بازار شوند.

+ عوامل ثبات را در بازار اجاره بها

عواملی که می تواند قیمت اجاره بها را کنترل کند، افزایش تولید، ایجاد بازار رقابتی، انصاف موجران، تعادل قيمت ها توسط مشاوران املاک و دادن اطلاعات درست به طرفین معامله و همچنین تلاش و عزم دولت برای تولید مسکن استیجاری است؛ دولت برای اینکه بتواند بین عرضه و تقاضا توازن برقرار کند و به عنوان یک رقیب جدید، می تواند با ساختن مسکن استیجاری با مسکن هایی که به صورت آزاد در کشور است، رقابت کند.

روند ساخت وساز شرایط نرمالی دارد ولی در عین حال احتمال کاهش تقاضا در بازار مسکن به دلیل پایین آمدن نرخ ازدواج زیاد است.

+ آینده ی کوتاه مدت بازار مسکن

چنان که معاون طرح های آماری و آمارهای ثبتی مرکز آمار ایران می گوید: در زمستان سال ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی صادر شده با ۹ / ۹ درصد رشد نسبت به زمستان ۱۳۹۴ به رقم ۱۰۲ هزار و ۲۲ واحد مسکونی رسیده است و در شهر تهران نیز این تعداد با ۵/ ۲۵ درصد رشد به رقم ۱۸ هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی افزایش یافته است. تعداد شاغلان بخش ساختمان با افزایش ۹۶ هزار و ۱۳۷ نفری نسبت به بهار ۱۳۹۵ به ۲ میلیون و ۹۷۱ هزار و ۴۸۴ نفر رسیده است. بر این اساس و با توجه به این که طبق آمارهای سازمان ثبت احوال کشور از سال ۱۳۸۹ به بعد تعداد ازدواج های سالانه به دلیل کاهش تعداد جوانان ورودی به سن ازدواج روند نزولی داشته است و اگر گروه سنی اصلی ورود به سن ازدواج را ۲۰ تا ۲۴ سال در نظر بگیریم، این روند نزولی پنج سال دیگر نیز ادامه خواهد داشت. به بیانی دیگر روند ساخت وساز شرایط نرمالی دارد ولی در عین حال احتمال کاهش تقاضا در بازار مسکن به دلیل پایین آمدن نرخ ازدواج زیاد است؛ اما در مجموع با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است.

حبس ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه ی ملی در حوزه ی مسکن

برآوردها نشان می دهد بخش مسکن دارای رابطه ی پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه ی پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار 1.2 است؛ یعنی به ازای هر یک اشتغال 1.2 اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز 3.1 میلیون نفر هستند. با وجود این، مازاد 4.6 میلیون مسکن در بخش املاک و نیمه خالی در کشور نشان می دهد تولید مسکن که بدون در نظر گرفتن استطاعت تقاضای واقعی ایجاد شود، منجر به حبس سرمایه ها خواهد شد. وجود حدود 2.6 میلیون مسکن خالی به معنای ۲۵۰ میلیارد دلار عدم بهره وری اقتصادی است. تا قبل از سال ۱۳۹۰ تعداد واحدهای مسکونی خالی 1.6 میلیون بوده که در سرشماری ۱۳۹۵ به 2.6 میلیون واحد رسیده است. در این شرایط بخش مسکن با پارادوکس هایی عجیب و غریب مواجه است که به نظر می رسد در هیچ بازهی زمانی اقتصاد ایران چنین وضعیتی وجود نداشته است، چرا که با توجه به کاهش محسوس مهاجرت ها و اسکان جمعیت در کلانشهرها دیگر شاهد تقاضاهای گسترده در بخش مسکن نیستیم.

سه سناریوی ۱- کاهش، ۲- ثبات و 3- شوک قیمت مسکن از احتمال وقوع اندکی برخوردارند. محتمل ترین سناریو، رونق آهسته ی بازار مسکن است . فعالان بازار مسکن نباید منتظر شوک قیمت در این بازار، مشابه سال های 9۱ یا ۸۶ باشند. در واقع، نرخ های بالای سود بانکی و کاهش درآمد دولت از درآمد نفت و حجم بالای خانه های خالی، اجازه ی شوک درمانی را به بازار مسکن نخواهند داد. وقتی قیمت نفت ۱۰۵ دلاری شد، قیمت مسکن خود را با آن منطبق کرد اما وقتی قیمت نفت سقوط کرد، قیمت مسکن خود را با آن تطبيق نداد. وقتی قیمت مسکن خود را با قیمت نفت تطبیق نمی دهد، به این معناست که مردم نمی توانند واحدهای مسکونی ارائه شده را خریداری کنند. بر این اساس انتظار می رود رونق (نوسان قیمت)، کمتر از دوره های گذشته باشد. محتمل ترین گزینه برای بازار مسکن، رشد آهسته ی قیمت در حدود نرخ تورم عمومی است. این ماجرا در خصوص املاک تجاری صادق نیست؛ چراکه طی دو دهه ی گذشته، نرخ بازدهی سرمایه گذاری در ساخت و سازهای املاک تجاری و مسکونی لوکس، به حدی خیره کننده بود که هر فعال اقتصادی برای حضور در این بازار پرسود تحریک می شد؛ موج «مال «سازی به خصوص در کلان شهرها، نمادی از این مسئله است. چنین وضعیتی، عرضه ی شدید واحدهای تجاری طی سال های اخیر و به تبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. در واقع بازار املاک تجاری اشباع شده است و انتظار بهبود شرایط بازار املاک مسکونی، قابلیت سرایت به بازار املاک تجاری را ندارد. قطعا ادامه ی رکود باعث پیامدهای بیشتری برای اقتصاد ملی خواهد بود، زیرا با توجه به این که این بخش با بیش از ۳۰۰ صنعت، رابطه ی پسینی و پیشینی دارد، خرید و فروش نهاده های موردنیاز مسکن، صنعت و تجارت را رونق می دهد و از طرفی دیگر اگر بحران مسکن تا ۵ سال باقی بماند می تواند تا ۸ درصد، افت GDP را در پی داشته باشد؛ اهمیت این موضوع زمانی بیشتر خود را نشان میدهد که بدانیم شهرها ۸۰ درصد GDP را ایجاد می کنند.

40 %

در پنج سال گذشته تعداد مستأجران حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است و آمار اجاره نشینی در مناطق شهری به ۳۶۸ درصد افزایش یافته است. تا سال ۹۰ در کشور بر اساس آمارها حدود پنج میلیون مستاجر وجود داشت که این تعداد از سال ۹۰ تا ۹۵ بیش از ۲ میلیون مستأجر افزایش پیدا کرده است و اکنون بیش از هفت میلیون مستأجر در کشور وجود دارد.

سرمایه معطل مانده در مسکن ۴ برابر کل بورس است

مسکن دچار دستکاری شده و برنامه ریزی ها نسبت به نیاز مسکن به خوبی صورت نگرفته است، چرا که برنامه ریزی در بخش مسکن در یک دوره ۴ ساله با ۵ ساله نمی تواند موثر باشد و سیاست گذاری در بخش مسکن حداقل به ۱۴، ۱۵ سال زمان نیاز دارد.

آمار سال ۹۵ نشان میدهد که ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار خانه خالی در کشور داریم در حالی که این تعداد در سال ۹۰ حدود ۶۳۰ هزار بوده یعنی ظرف ۵ سال حدود ۲ میلیون خانه خالی به ایران اضافه شده است.

 حدود ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار خانه دوم در کشور داریم و جمع این دو یعنی خانه خالی و خانه دوم حدود ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار خانه می شود. مفهوم این موضوع این است که اگر هر خانه را ۱۰۰ هزار دلار در نظر بگیریم چیزی حدود ۴۷۰ میلیارد دلار ثروت این مملکت بدون استفاده در خانه های خالی و دوم انباشته شده است، این یعنی بیش از ۲ برابر کل ارزش بازار بورس ایران، این وضعیت بازار دستکاری شده مسکن در ایران است.

منبع : مجله اقتصاد